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Steuerliches Kompendium · Deutschland
Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer
Der steuerliche Grundbesitzwert folgt typisierten Verfahren und kann vom erwarteten Verkaufspreis abweichen.
Bewertungsverfahren
Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- und Teileigentum werden vorrangig im Vergleichswertverfahren bewertet. Mietwohngrundstücke fallen regelmäßig in das Ertragswertverfahren. Fehlen die Voraussetzungen, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.
Wichtige Faktoren
Bodenrichtwert, Fläche, Baujahr, Restnutzungsdauer, Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Regionalfaktor prägen den Steuerwert. Schäden, Rechte Dritter, Denkmalschutz und besondere Nutzungseinschränkungen müssen stichtagsbezogen nachgewiesen werden.
Niedrigerer gemeiner Wert
Ist der tatsächliche Verkehrswert niedriger, kann der Steuerpflichtige den niedrigeren gemeinen Wert durch ein geeignetes Gutachten oder einen zeitnahen Verkauf unter fremden Dritten nachweisen. Gutachten müssen methodisch, objektbezogen und stichtagsgerecht sein.
Feststellungsbescheid
Der Grundbesitzwert wird häufig gesondert festgestellt. Bewertungsfehler müssen mit Einspruch gegen den Feststellungsbescheid angegriffen werden; ein späterer Einspruch nur gegen die Erbschaftsteuer hilft insoweit regelmäßig nicht.
Prüfpunkte
- Grundbuch und Flächen abgleichen
- Bewertungsverfahren kontrollieren
- Objektzustand dokumentieren
- Niedrigeren Verkehrswert rechtzeitig belegen
Häufige Fragen
Welcher Wert gilt bei einem zeitnahen Verkauf?
Ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann ein starkes Indiz für den gemeinen Wert sein, wenn der Verkauf in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag und unter fremden Dritten zustande kam.
Reicht eine Maklereinschätzung?
Regelmäßig nicht für den formellen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Erforderlich ist grundsätzlich ein methodisch geeignetes Gutachten oder ein anerkannter tatsächlicher Kaufpreis.
Wer erlässt den Grundbesitzwertbescheid?
Das Lagefinanzamt stellt den Grundbesitzwert gesondert fest. Das Erbschaftsteuerfinanzamt übernimmt diesen Wert anschließend in den Steuerbescheid.
Kann Denkmalschutz den Wert mindern?
Ja, wenn konkrete Nutzungs-, Umbau- oder Kostenbelastungen den Verkehrswert beeinflussen. Der pauschale Hinweis auf Denkmalschutz genügt nicht; Auswirkungen müssen objektbezogen nachgewiesen werden.
Rechtsgrundlagen: ErbStG, BewG, AO. Stand 16. September 2026.