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Steuerliches Kompendium · Deutschland
Steuerbefreiung für das Familienheim
Das Familienheim kann steuerfrei übergehen, verlangt aber eine konsequente und langfristige Eigennutzung.
Ehegatten und Lebenspartner
Der Erwerb des Familienheims von Todes wegen kann für Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner steuerfrei sein. Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Tod selbst genutzt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein; der Erwerber muss sie unverzüglich zur eigenen Nutzung bestimmen.
Kinder und Wohnflächengrenze
Kinder und Kinder vorverstorbener Kinder können ebenfalls begünstigt sein. Bei ihnen ist die Steuerfreiheit auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Nur der darüber hinausgehende Anteil bleibt steuerpflichtig. Maßgeblich ist die erworbene wirtschaftliche Einheit.
Unverzüglicher Einzug
Die Selbstnutzungsabsicht muss ernsthaft sein und zeitnah umgesetzt werden. Verzögerungen wegen Renovierung, Räumung oder Erbstreit können unschädlich sein, wenn der Erwerber alles Zumutbare veranlasst und die Hindernisse nicht zu vertreten hat. Untätigkeit oder Vermietung genügen nicht.
Zehnjährige Bindung
Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, entfällt die Befreiung grundsätzlich rückwirkend. Eine Ausnahme gilt nur bei zwingenden Hinderungsgründen. Verkauf, Schenkung oder Vermietung sollten daher vorher steuerlich geprüft werden.
Prüfpunkte
- Eigennutzung des Erblassers belegen
- Einzugsabsicht und Maßnahmen dokumentieren
- Wohnfläche bei Kindern feststellen
- Nutzungsänderungen zehn Jahre überwachen
Häufige Fragen
Wie schnell muss der Einzug erfolgen?
Eine starre gesetzliche Monatsfrist besteht nicht. Die Rechtsprechung betrachtet regelmäßig einen Zeitraum von etwa sechs Monaten als wichtige Orientierung; längere Verzögerungen müssen besonders gut begründet und nicht selbst verschuldet sein.
Ist eine Renovierung vor dem Einzug zulässig?
Ja, wenn sie erforderlich und zügig betrieben wird. Angebote, Aufträge, Bauablauf und unvorhersehbare Verzögerungen sollten dokumentiert werden.
Was passiert bei Pflegebedürftigkeit?
Zwingende gesundheitliche Gründe können eine Ausnahme von der zehnjährigen Selbstnutzungspflicht rechtfertigen. Bloße Zweckmäßigkeit oder der Wunsch nach einer kleineren Wohnung genügt regelmäßig nicht.
Kann nur ein Miteigentumsanteil begünstigt sein?
Ja. Die Befreiung richtet sich nach dem tatsächlich erworbenen Anteil am Familienheim und den weiteren Voraussetzungen. Eine spätere Übertragung des Anteils kann die Begünstigung gefährden.
Rechtsgrundlagen: ErbStG, BewG, EStG. Stand 16. September 2026.