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Steuerliches Kompendium · Deutschland
Vermietete Immobilien im Nachlass
Bei Mietimmobilien treffen Erbschaftsteuer, Einkommensteuer und mögliche Veräußerungsbesteuerung zusammen.
Zehnprozentiger Wertabschlag
Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke können nach § 13d ErbStG mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt werden. Begünstigt ist insbesondere vermieteter Wohnraum im Inland, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum. Gewerbliche Nutzung und kurzfristige Beherbergung sind gesondert zu beurteilen.
Mieten nach dem Tod
Mieteinnahmen und Werbungskosten sind ab dem Erbfall den Erben zuzurechnen. Bei einer Erbengemeinschaft erfolgt regelmäßig eine gesonderte und einheitliche Feststellung. Kautionen, Nebenkosten, Leerstand und Hausverwaltung müssen stichtagsbezogen abgegrenzt werden.
Fortführung der AfA
Die Erben führen grundsätzlich Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie die Abschreibung des Erblassers fort. Der erbschaftsteuerliche Grundbesitzwert schafft keine neue AfA-Basis. Zusätzliche Anschaffungskosten können jedoch bei entgeltlichen Ausgleichszahlungen entstehen.
Verkauf der Immobilie
Für die private Zehnjahresfrist werden Anschaffung und Besitzzeit des Erblassers zugerechnet. Ein Verkauf kann steuerpflichtig sein, wenn die Frist noch läuft und keine Selbstnutzungsausnahme greift. Bei Betriebsvermögen gelten andere Regeln.
Prüfpunkte
- Mietstruktur zum Todestag erfassen
- § 13d ErbStG prüfen
- AfA-Unterlagen übernehmen
- Vor Verkauf Anschaffungsdatum und Nutzung prüfen
Häufige Fragen
Gilt der Abschlag für Ferienwohnungen?
Nicht automatisch. Er setzt eine Vermietung zu Wohnzwecken voraus. Kurzfristige touristische Beherbergung kann anders zu beurteilen sein.
Was geschieht bei gemischt genutzten Gebäuden?
Begünstigung und Bewertung werden nach den unterschiedlichen Nutzungsanteilen aufgeteilt. Gewerbliche und selbstgenutzte Flächen erhalten den Mietwohnungsabschlag nicht ohne Weiteres.
Beginnt die AfA nach dem Erbfall neu?
Nein. Bei unentgeltlichem Erwerb wird die AfA des Erblassers grundsätzlich fortgeführt. Nur entgeltliche Mehrerwerbe können eine zusätzliche Bemessungsgrundlage schaffen.
Wer erklärt die Mieten bei einer Erbengemeinschaft?
Die Gemeinschaft reicht regelmäßig eine Feststellungserklärung ein. Das Finanzamt verteilt das Ergebnis anschließend auf die einzelnen Miterben.
Rechtsgrundlagen: ErbStG, BewG, EStG. Stand 16. September 2026.