Deutschland · Leitartikel

Immobilien im Nachlass

Immobilien bündeln wirtschaftlichen Wert, Nutzung, Finanzierung und emotionale Bindung. Deshalb sind sie oft der Kern einer Erbauseinandersetzung.

Sichern, verwalten, entscheiden

Zunächst sollten Versicherungsschutz, Verkehrssicherung, laufende Darlehen, Mietverhältnisse und Betriebskosten geprüft werden. Bei vermieteten Objekten gehen Mietverhältnisse grundsätzlich auf die Erben über. Leerstand, Schlüssel, Inventar und Zählerstände sind zu dokumentieren. Dringende Erhaltungsmaßnahmen dürfen nicht an internen Konflikten scheitern.

Verkehrswert ist nicht gleich Steuerwert

Für Pflichtteil, Erbauseinandersetzung, Verkauf und Erbschaftsteuer können unterschiedliche Bewertungsfragen entstehen. Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert hängen von Objektart und Zweck ab. Belastungen wie Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht oder Denkmalschutz beeinflussen den Wert. Eine belastbare Einigung sollte auf einem nachvollziehbaren Stichtagswert beruhen.

Grundbuchberichtigung

Das Grundbuch wird durch den Erbfall unrichtig. Die Erben können die Berichtigung beantragen und müssen ihre Erbfolge grundsätzlich durch Erbschein oder – je nach Fall – notarielle Verfügung von Todes wegen nebst Eröffnungsniederschrift nachweisen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fällt für die reine Grundbuchberichtigung regelmäßig keine Gerichtsgebühr an.

Verkauf, Übernahme oder Teilungsversteigerung

Einvernehmliche Lösungen sind: gemeinsamer Verkauf, Übernahme durch einen Miterben gegen Abfindung, Realteilung bei mehreren Objekten oder Fortführung mit Nutzungs- und Kostenvereinbarung. Dabei sind bestehende Finanzierungen, Vorfälligkeitsentschädigungen und steuerliche Folgen einzubeziehen.

Bei fehlender Einigung kann die Teilungsversteigerung die Gemeinschaft am Grundstück beenden. Der Zuschlag ersetzt aber nicht automatisch die vollständige Nachlassauseinandersetzung. Zudem können Erlösverteilung und weitere Nachlasspositionen streitig bleiben.

• Aktuellen Grundbuchauszug und Darlehenssalden beschaffen
• Miet-, Nutzungs- und Belastungssituation klären
• Unabhängige Bewertung vereinbaren
• Liquidität und Finanzierung einer Übernahme prüfen
• Notariellen Vollzug und Steuerfolgen planen

Primärquellen: § 35 GBO, § 60 GNotKG, § 180 ZVG.

Redaktionsstand: 15. September 2026 · Herausgeber: THEMIS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH